关注！以房养老，到底靠不靠谱？

近年来“以房养老”话题总是层出不穷，每当我们将“老人”、“房产”、“养老”等问题放在一起时，总会显得有那么些目的不纯粹，这也是上述新闻出来引发广泛关注的主要原因，对于用房子来养老，这件事大家怎么看呢？

从中国人的养老理念上来讲，经常讲养儿防老，以前很少听说要通过房子来养老，但是很多老人却仍面对着“养老”问题层出不穷，像上述新闻中的孤寡老人，膝下无子女，自顾不暇，又不愿意去养老院，所以晚年生活如何料理也成了难题，其实这样的老人在我们生活中并不是个例，老人幸运的是有房子可住，有人照料（当然照料人目的是否纯粹，我们不做评论），只能说这样的老人相比很多有家不能回，有儿不能靠的那些“拾荒度日”“被孩子活埋”“被破住在地下室”这些老人来说，它是幸运的。

随着中国人口老龄化的上升，“养老”问题也成为了社会关注性问题。

今年召开的十九届五中全会把积极应对人口老龄化上升为国家战略。

我们国家自上个世纪70年代后半期以来，死亡率和生育率均呈逐步下降趋势，由此开启了人口老龄化进程。2019年中国出生人口降至1465万，65岁及以上人口占比达12.6%。据有关专家预测，2022年这一数字将升至14%，届时我国将步入深度老龄化社会；2033年左右进入占比超过20%的超级老龄化社会，之后持续快速上升，至2060年占比约达35%。

也就是说随着时间的推移和社会的发展，老年人会越来越多，而且越来越长寿。有专家认为，中国已经进入了长寿时代。

但是对于越来越多的老人来说，不靠子女养老却成了一个难题，根据西南财经大学发布的《中国城市家庭财富健康报告》显示，中国人的住房占家庭财富的比例将近80%。

假设一个人20岁开始参加工作，60岁退休，那么按80岁的预期寿命计算，他（或她）还要度过20年的晚年。到2030年左右，中国将有大约3-4亿老年人，要度过20年的“无薪酬”岁月。这既是一个巨大的市场，也是一笔庞大的开支。

一个没有工作的城市老人，可能没有多少现金收入，但是哪怕名下有一套“老破小”的房子，也是价值几十万甚至上百万。但是，资产只有变成现金才能消费，否则即便坐拥千万，还是“负翁”，也就是所谓的“有房富人，现金穷人”。

那么，所以怎样保障老年人的晚年生活，也成了我们的现下需要思考的问题。

上海老人将房子赠予水果摊摊主，虽说不合常理，但也是用房子来养老的一种方式早已不是个例。

在人口老龄化日益加深、社会保险负担日益加重的背景下，“以房养老”模式应运而生。

早在2003年，中国房地产开发集团理事长孟晓苏，就上书中央，要求在中国推行“以房养老”模式。

2007年，上海市率先推出“以房自助养老”模式，即65岁以上老人可以将名下房屋出售给上海市公积金管理中心，然后该中心将房屋倒租给老人。

2013年9月，国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出了“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，也就是所谓的“以房养老”模式。

2014年，原保监会正式启动“以房养老”的试点工作，首批试点地区包括北京、上海、广州和武汉，之后试点地区扩大到所有直辖市、省会城市以及江苏、浙江、山东和广东的部分地级市。

2015年幸福人寿“幸福房来宝”发行，中信银行也推出过此类贷款。

2018年8月，银保监会发布《扩大老年人住房反向抵押养老保险开展范围的通知》，终于将“以房养老”模式在全国范围内推广。

但是这样也存在各种各样的问题，由于老年人观念短期内难以改变，缺乏法律支撑，风险较多，金融机构的积极性不高等在一定程度上也是很难去保障老人权益的。

近年来，随着”以房养老“等形式的推行，诈骗机构利用信息不对称，钻了法律法规的漏洞，把一份正常的借贷契约变成了一份不完全契约，让受害老人告状无门，甚至钱财两空等事件已不是个例。

而《民法典》创设的居住权制度为也许将会在将来为老年人以房养老提供法律保障。

2020年接近尾声，2021年即将到来。在2021年1月1日，我们将迎来第一部以法典命名的法律《民法典》，被称为“社会生活的百科全书”。民法典最早于1954年提出，因种种原因，在今年5月28日第十三届人大第三次会议上表决通过，总共7编1260条，各编依次为总则、物权、合同、人格权、婚姻家庭、继承、侵权责任，以及附则。

其中，居住权首次亮相

居住权位于第二编物权编中，而物权编位于总则之下首位，重要性显而易见。物权，指的是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权、担保物权。在民法典中，物权编主体沿用了现行物权法的大部分内容，并根据现实生活作出修改、添加了部分条文。

居住权则是先添加的条文，可以说明年首次亮相，其属于用益物权的一种。用益物权，是指以一定范围内使用、收益为目的而在他人之物上设立的定限物权。那么居住权从字面上理解，是指的对他人房屋行使居住的权利。

在民法典中，居住权的解释是居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。对此，可以看出三个核心要点：

1、居住权人需签订合同，按照合同约定享有权利；

2、居住权是占有、使用他人住宅的用益物权

3、居住权的目的是满足生活居住的需要。

如何解读？我们分别说说

第一部分

居住权人需签订合同，按照合同约定享有权利

在民法典中，明确设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。其中一般包括下列条款，当事人的姓名或者名称和住所、住宅的位置、居住的条件和要求、居住权期限、解决争议的方法。

根据相关合同资料，除民法典解释内容外，一般还可以写明当事人双方关系、房屋出资购买人、房屋所有权人、办理居住权登记的期限以及其他约定和违约责任。

举个例子，老王和小王是父子，老王将老家的房子出售后，在A地为小王购置了一套200万元的商品房，产权登记在小王名下。这时，老王和小王可以签订居住权合同协议，在合同中明确双方的父子关系，老王的出资金额，约定居住期间的相关内容，比如小王需满足房屋的居住条件进行装修配置家具，不得将房屋出租出售等等，以及标明违约责任，比如小王推迟或拒绝居住权登记手续，则向老王支付违约金或将出资金额视为借款。在签订合同并依法登记后，老王享有了房屋居住权，即使小王不孝顺老王也能继续居住。

其次，关于居住权有一点需铭记，设立居住权需向登记机构申请居住权登记，自登记时发生效力。这也是在合同中明确居住权登记期限的原因，避免当事人另一方拖延时间。

第二部分

居住权是占有、使用他人住宅的用益物权

居住权，指的是居住权人对他人房屋行使占有、使用的用益物权，这也意味着居住权仅享有使用权，没有所有权。因此，不能将设立居住权的房屋出售、抵押。

其次，设立居住权的房屋不得出租。因为居住权属于用益物权，租赁权属于债权，居住权拥有物权的所有特征，即对世性、绝对性、直接支配性等，作为债权的租赁权只具有相对性，只能用于对抗特定的债务人，尽管如今租赁权具有了对抗第三人的效力，但是居住权优先级还是要高于租赁权。简单点讲，设立居住权的房屋出租之后，居住权人是可以继续享受房屋居住的权利。

并且，民法典中明确指出，居住权不得转让、继承。这也意味着居住权在设立之后，只能在居住权期限届满或者居住权人死亡后消灭。

第三部分

居住权的目的是满足生活居住的需要

居住权起源于罗马法，起初产生于罗马婚姻家庭中，与财产继承制度密切相关，是作为生活保障的制度而设计存在的。在当时，通常在处分遗产时，以遗嘱将某项遗产的使用权、用益权遗赠给他需要照顾的人，而保留所有权给他的继承人，在受照顾的人死亡后，继承人恢复其完全的使用权。

举个例子，老王在60岁时因身体缘故生活艰难，而其儿子小王因工作原因无法照顾，于是请了一位保姆阿丽照顾老王，保姆阿丽50岁，经过30年后，老王病情加重，在临终时通过遗嘱的方式为阿丽设立居住权，作为多年照顾的补偿，遗产则由儿子小王继承。这种情况下，在老王去世后，阿丽可以继续在房子里居住生活。

在明年施行的民法典里也明确了，居住权可通过遗嘱方式设立，在当事人无约定情况下为无偿设立，属于“恩惠行为”，居住权人无需向房屋所有人支付费用。居住权其设立目的是为了满足居住权人生活居住的需求。

因此，在设立居住权后，3类人居住的需要将获得保障。

1、以房养老的老年人
很多拥有房产无配偶无子女，或者子女不孝的孤寡老人面临着老无所养的情况，而且目前部分机构的不法分子通过‘以房养老’的方式哄骗老人房屋，因此，老年人可通过设立居住权保障自己“老有所居”。

2、婚姻中的弱势一方
“婚后加名”是近些年的一个话题，许多年轻情侣因为加名的问题争执不休，一拍两散，也有许多夫妻因为家庭琐事，感情不和而离婚。事实上，婚后加名是缺乏安全感的表现，担心感情破碎后一无所有。因此，婚姻的弱势一方可以通过设立居住权的方式，即使感情破碎，也可以保障离婚后生活居住。

3、无法自理的子女
在现实生活中，有一部分家庭存在生活无法自理的残障子女、未成年子女以及挥霍家产的败家子女，他们的财产容易遭受不法分子欺骗、侵占，如今“骗婚骗房”的事情也不少见。因此，父母可以通过为子女设立居住权，在父母身后也可以保障日常居住，避免流离失所。