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商品房销售中的“五证、两书、一表”,了解清楚,买新房不吃亏!

发布时间: 2020-11-13 16:03| 发布者: 蕲州在线| 查看: 73| 评论: 0

“五证两书一表”是开发商销售商品房必备的文件,对购房者来说,认真了解一下“五证”,也可以帮助您减少买到烂尾楼的风险。

 

商品房销售中的“五证、两书、一表”,了解清楚,买新房不吃亏!

 

五证是指:《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房销售(预售)许可证》,我们简称“房地产五证”,后面交房还有“两书一表”。

 

“五证”之中,最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》,两者表明出售房屋属合法交易范畴。

 

 

《国有土地使用证》

 

《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证,受法律保护。主要是各类规划区内的房改房和经济适用住房、商品房和城镇其他用地,发证对象为拥有土地使用权的个人或企业。

 

房地产《国有土地使用证》的取得方式?

 

国家供给房地产业的土地,大部分是由政府设立的土投公司统一置地,转给城投或部分开发企业。其中另一部分土地是由政府公共资源局向社会公开招拍挂供应土地。

 

开发商通常是直接从公共资源管理局以竟价方式获得高价土地,所以开发企业办理《国有土地使用证》的材料都是由土地局职能部门专业办理,开发企业只要有支付钱的能力,就能直接拿到《国有土地使用证》。

 

《国有土地使用证》经土地使用者申请,经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。

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《建设用地规划许可证》

 

房地产行业的《建设用地规划许可证》是作为建设单位合法使用地块的证明,是在划拨土地前需要办理的手续,它确定了拟建项目的位置、地块范围、地块用地性质及其他相关规划指标。

 

它与建设工程规划许可证的区别是什么呢?

 

建设用地规划许可证是同意你对这块地有使用权后,用于项目的建设用地,是由当地土地主管部门批复的。

 

而建设工程规划许可证则体现出诸多的规划指标,确定了红线、规划总用地界线、规划可用地界线、开口位置及坐标、容积率、绿化率、地上地下车位数量

 

地上建筑面积与地下建筑面积、单体数量、楼层高度、建筑物脚点、建筑物距离红线位置、建筑密度等等,是由当地规划主管部门批复的。

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《建设工程规划许可证》

 

《建设工程规划许可证》是建设工程办理《建筑工程施工许可证》进行规划验线和验收,商品房销(预)售,房屋产权登记等的法定要件。本证起到确认有关建设活动的合法地位,保证有关建设单位和个人的合法权益。

 

房地产商如未取得《建设工程规划许可证》或者违反《建设工程规划许可证》的规定进行开发建设,严重影响城市规划的,由城市规划行政主管部门责令停止建设,限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施,对有关责任人员,可由所在单位或者上级主管机关给予行政处罚。

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《建筑工程施工许可证》

 

建筑工程施工许可证建设单位进行工程施工的法律凭证,也是房屋权属登记的主要依据之一,没有开工证的建筑属违章建筑,不受法律保护。

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《商品房销售(预售)许可证》

 

《商品房销售(预售)许可证》市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业,销售商品房的批准性文件。

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住宅质量保证书

 

“房地产五证两书”中的“两书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

 

《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件。房地产开发企业应按《住宅质量保证书》的约定,承担保修责任。

 

商品住宅售出后,委托物业管理公司等单位维修的,应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。《住宅质量保证书》应当包括以下内容:工程质量监督部门核验的质量等级;地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修;

 

正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期:屋面防水3年;墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年;地面空鼓开裂、大面积起沙1年;门窗翘裂、五金件损坏1年;管道堵塞2个月;

 

供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期;卫生洁具1年;灯具、电器开关6个月;其他部位、部件的保修期限,由房地产开发企业与用户自行约定。

 

《住宅使用说明书》:应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明,并提出使用注意事项。

 

《住宅使用说明书》

 

《住宅使用说明书》是指住宅出售单位在交付住宅时提供给用户的,告知住宅安全、合理、方便使用及相关事项的文本。住宅使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备、配套设施、详细的结构图(注明承重结构的位置)

 

不能占有、损坏、移装的住宅共有部位、共用设备以及住宅使用规定和禁止行为。根据规定,《住宅使用说明书》应作为住宅(每套)转让合同的附件。如在房屋使用中出现问题,说明书将成解决开发商与业主之间纠纷的重要依据。

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